Secondo quanto riporta la società di consulenze indipendente CRIF,  si è osservato un trend per cui vi è stata una “Nuova impennata delle compravendite nel I trimestre dell’anno (+20,6%), ma a giugno 2016 le richieste di mutuo registrano il primo segno negativo degli ultimi tre anni (-4,6%) “.

L’osservatorio sul mercato Immobiliare NOMISMA indica invece all’ultima convention di Luglio 2016 come l’erogazione di mutui alle famiglie italiane sia cresciuta da una media di 21.393 Euro erogati nel 2013, a ben 56.284 previsti per il 2018.

Un altro studio condotto da NOMISMA e pubblicato a Giugno 2016 afferma che una famiglia su quattro si trova in difficoltà nel pagare le rate del mutuo.

Italia – Erogazioni di mutui alle famiglie per l’acquisto di abitazioni: consuntivo e previsioni (fonte nonisma.it)

Italia – Numero di compravendite residenziali: consuntivo e previsioni (dati annuali) (fonte nonisma.it)

Ed è allora che  molte famiglie si sono date alla ricerca di condizioni più vantaggiose nel mercato dei mutui, traendo vantaggio della normativa Bersani 41/2007 che prevede una serie di privilegi per chi decide di fare la surroga del mutuo per risparmiare.

Oggi, il team Spazioguadagno vi guida in una full-immersion nel mondo del mercato mutui e specificamente, nell’ambito della surroga mutuo.

Detta anche “portabilità”, vedremo come  funziona, quale legislazione la afferma nel nostro stato e perchè conviene.

Surroga Mutuo: come funziona

La legge Bersani ha disciplinato nel 2007 la c.d. “portabilità dei mutui”, anche detta surrogazione o surroga mutuo. Il processo è molto semplice: il debitore sceglie di sostituire il creditore originale con uno nuovo e diverso.

In sostanza, si trasferisce il prestito per la propria abitazione da un istituto bancario ad un altro, in maniera del tutto gratuito. Il decreto Bersani infatti ha stabilito l’addebito di ogni costo di trasferimento al nuovo istituto bancario: sostanzialmente la surroga del mutuo è gratuita.

Le due banche si impegnano quindi a gestire la procedura in maniera gratuita e quanto piú veloce possibile. Il debitore rimarrà vincolato all’importo finanziato, e questo ultimo elemento non potrà variare.

Attenzione, l’ipoteca non si modifica. Se desideri aumentare l’importo finanziato, la procedura è quella della sostituzione di mutuo.

Un mutuo per 200 mila euro è acceso presso la banca A, ed il debitore desidera trasferirlo dopo 3 anni alla banca B, con un debito residuo di 180.000 euro.

La banca B quindi potrà approvare un mutuo per la stessa cifra (180.000), proponendo parametri diversi, quali durata e tasso.

Legislazione Italiana di riferimento per la surroga dei mutui

In materia di legislazione sui mutui, dobbiamo citare, in quanto di particolare importanza,  la Mortgage Credit Directive “MCD”: si tratta della Direttiva europea 2014/17 recepita dallo stato italiano il 20 aprile, allo scopo di promuovere pratiche creditizie a norma, rispettose del consumatore, con particolare attenzione alla trasparenza ed alla concessione di ipoteche.

Sono stati riconosciuti ed adottati dalla normativa italiana gli standard di valutazione validi a livello internazionale (IVS, EVS, RICS) per una corretta e realistica valutazione degli immobili.

Un elemento che certamente suscita interesse è certamente la possibilità di accordarsi per la restituzione del bene immobile in situazioni di inadempienza, senza dover passare ogni volta dal tribunale. L’istituto di credito, verificata la situazione di inadempimento (corrispondente ora a 18 rate non saldate), potrà vendere il bene immobile sul mercato, con tempistiche che si riducono notevolmente e dunque aumentate possibilità di recuperare il credito.

Altro elemento da sottolineare è la possibilità di inserire nel contratto il noto “patto Marciano”: in questo caso, il creditore (esempio, la banca), una volta rivenduto il bene immobile, dovrà versare al debitore ogni eventuale differenza tra il totale del credito ed il maggior valore del bene.

Se il ricavato della vendita risulta poi inferiore al debito originario, questo si considera comunque estinto.

“L’approvazione del decreto – come affermato da Stefano Magnolfi, Real Estate Executive Director di CRIF – porterà gli istituti di credito ad avere un’attenzione sempre maggiore verso i processi di valutazione dell’immobile. Oltre alla possibilità di evitare le aste giudiziarie e la gravosa svalutazione dell’immobile che solitamente ne consegue a discapito non solo del creditore, ma anche del mutuatario. La commercializzazione volontaria dell’immobile senza passare da lunghi e complicati procedimenti giudiziari, oltre ad aumentare i valori di vendita, ridurrebbe sensibilmente i tempi e di conseguenza renderebbe più trasparente il processo di valutazione immobiliare sottostante, laddove cioè una valutazione generosa passerebbe in sordina se osservata a conclusione del processo giudiziario.”

In riferimento alla pratica della surroga mutuo, questa è stata prevista dalla Legge Bersani  Legge 40/2007 (Legge Bersani) e successivamente dalla Finanziaria 2008. I due testi,, nell’ordine, prevedono che:

Legge Bersani per la surrogazione del mutuo

Totale gratuità: il debitore non dovrà esser soggetto ad imposta sostitutiva, imposte ( di registro, o bollo), commissioni imposte , e gli istituti bancari non possono ostacolare la procedura con costi onerosi

La finanziaria 2008 non ha fatto altro che confermare quanto affermato dalla Legge Bersani ed ha inoltre ribadito che:

• Non è valido l’inserimento di spese per l’istruttoria e per gli accertamenti catastali in caso di  approvazione di surroga del mutuo;

• Non possono essere inseriti costi per il cliente, ad esempio le spese notarili, che saranno invece a carico della nuova banca;

Convenienza e opportunità della surroga mutuo

Certamente lo scopo della Legge Bersani è quello di agevolare la concorrenza in ambito mutui, ampliare l’offerta e invitare le banche ad offrire condizioni trasparenti e sempre meno onerose.

Tu consumatore potrai trarre vantaggio da condizioni chiare, agevolazioni, procedure agili e più rapide,  con la possibilità di confrontare e scegliere l’istituto bancario che meglio può soddisfare le tue necessità in termini di finanziamento.

Con una famiglia su quattro in difficoltà, è facile immaginare quanto i consumatori italiani ricorrono ai finanziamenti.

Da rate per importi minimi a finanziamenti da estinguere in decenni, la richiesta di mutuo è destinata ad aumentare cosí come le cifre richieste.

A fronte di un mercato del lavoro e di un’economia sempre in movimento, e non sempre per il verso giusto, la possibilitè di rinegoziare le condizioni contrattuali e rivedere situazioni finanziarie è un qualcosa che il legislatore italiano ha voluto disciplinare in maniera evidente.

Gli istituti bancari devono ora fare i conti ed adattarsi a un mercato che cambia, essere flessibili e pronti ad offrire condizioni vantaggiose: il consumatore vuole risparmiare, con un occhio all’andamento dei tassi di interesse ed allo spread offerto dalle banche.

Un mercato aperto alla concorrenza è quello nel quale tu consumatore puoi muoverti liberamente e decidere di rinegoziare il tuo finanziamento.

Che sia per acquistare la prima casa o per rinnovare l’abitazione di famiglia, potrai passare ad una banca a tassi di interesse competitive, o ad un’altra per necessità di allungamento della durata del mutuo.

Quali sono i costi della surroga del mutuo?

La procedura di surroga mutuo è, e dev’essere, per legge, completamente gratuita.

Vediamo in dettaglio le spese sulle quali potrai risparmiare, che sono quelle normalmente associate all’accensione di un mutuo od alla sostituzione:

• Spese di istruttoria: intese come spese per l’autorizzazione della pratica, sono a carico della banca.

• Sono spese della banca anche le perizie, accertamenti ed altri oneri quali spese catastali.

• L’imposta sostitutiva non è richiesta, pertanto nessun versamento è dovuto all’Agenzia delle Entrate.

Inoltre, spesso il nuovo istituto proporrà un costo spread inferiore a quello originario.

Come evidenziato dal Sole24ore, le surroghe rappresentano una notevole porzione nel mercato contrattuale dei mutui.

Come richiedere la surroga mutuo

Il primo step è come sempre quello della ricerca: informati e richiedi preventivi a più istituti bancari possibile, ed oggi questo si può fare comodamente da casa, con il proprio PC.

L’altra opzione rimane sempre quella del recarsi di persona presso le varie filiali.

Prestando particolare attenzione ai fogli informativi, scegli la banca che offre la migliore soluzione secondo quella che è la tua situazione finanziaria al momento e nei prossimi anni (considerando appunto l’allungamento della durata del mutuo).

La surroga di mutuo dev’essere richiesta per iscritto alla banca scelta, allegando la documentazione richiesta.

Secondo la normativa italiana, la banca che si desidera lasciare, deve inviare una risposta alla nuova banca entro 10 giorni dal ricevimento della richiesta di surroga mutuo, elemento che sicuramente rende la procedura rapida e trasparente. – attenzione, senza addebitare alcun costo a carico del debitore per l’estinzione.

La surroga di mutuo sarà quindi formalizzata nel contratto di mutuo tra la nuova banca ed il cliente, accompagnato da quietanza di estinzione del vecchio mutuo ed annotazione presso l’ipoteca (che non cambia).

Perchè effettuare la surroga del mutuo ?

Uno strumento gratuito e chiaro, la surroga mutuo è certamente un qualcosa che il consumatore italiano può sfruttare a proprio vantaggio, cambiando mutuo da un istituto all’altro , risparmiando certo non poco.

Se rinegoziare il contratto con la banca di appartenenza non basta, potrai sceglierne un’altra senza sostenere alcuna spesa per il passaggio.

Sostanzialmente, considerando che non ci sono spese per la surroga del proprio mutuo, conviene effettuare un passaggio da una banca ad un’altra nel momento in cui il tasso del nuovo mutuo risulta più basso rispetto a quello stipulato nel passato.

I motivi che possono portare alla scelta di surrogare il proprio mutuo sono 3:

Sostituire per risparmiare

Come detto un tasso inferiore porterebbe ad una rata inferiore di mutuo per gli “n” anni del mutuo stesso quindi con sostanziale risparmio sulla totalità (importo mutuo + interessi).

Il risparmio in assoluto risulta essere modesto nel momento in cui mancano pochi anni alla fine del mutuo e l’importo risulta essere “modesto”: in questo caso, dal momento che il sistema dei mutui prevede il maggior ricarico dei tassi d’interesse nei primi anni del mutuo, il risparmio del passaggio ad altro mutuo sarà irrisorio.

Per lo stesso motivo se l’importo è troppo basso la nuova Banca potrebbe non accettare la surroga perchè non conveniente per la banca stessa dal momento che guadagnerebbe poco dagli interessi sulla cifra prestata. Per questa ragione non si trovano banche interessate a surrogare mutui di importo inferiore normalmente a 50.000 euro, oppure con durate residue relativamente brevi.

Per quanto riguarda le detrazione fiscali sul 730 o modelli unico nessuna preoccupazione perchè anche se effettuerete la surroga del mutuo avrete la possibilità di detrarre gli interessi passivi.

Sostituire per ridurre la rata

Per vari motivi si potrebbe avere la necessità di allungare gli anni del proprio mutuo per avere più liquidità: in questo modo, sostituendo il mutuo, si riesce a distribuire il rimborso su un periodo più lungo pagando una rata inferiore.

In questo modo è vero che si allungano gli anni per la fine del mutuo ma si ha la possibilità di accedere ad una rata, economicamente parlando, più bassa.

Anche in questo caso tutti i benefici fiscali rimarranno.

Sostituire per aumentare il mutuo

Che sia per ristrutturare casa o per altre problematiche economiche si potrebbe avere anche la necessità di dover surroggare il proprio mutuo per aumentarne il valore richiesto in termini economici.

Ad esempio si potrebbe richiedere la surroga del proprio mutuo, esempio di 120.000 euro pagabili in 15 anni, e richiederne uno nuovo di 180.000 euro rimborsabile in 20 anni: il tutto mantenendo la rata, pur chiedendo una cifra maggiore, ai stessi livelli delle rate precedenti (pur considerando nel nostro esempio che il mutuo si allungherebbe come durata di 5 anni).
In questo caso i benefici fiscali correlati al vecchio mutuo verranno mantenuti come nei casi precedenti, ma solo ed esclusivamente per una quota proporzionale al debito residuo maggiorato delle eventuali spese di sostituzione.

Qual’è la banca più conveniente per la surroga del mutuo?

Trovare quale sia l’offerta più conveniente sul mercato non è difficile ed oggi ci sono tantissimi servizi che vi danno la possibilità di avere, con pochissimi click, preventivi di tantissime banche e scegliere quello che più vi conviene.

Noi del Team di Spazioguadagno da qualche mese abbiamo monitorato il mercato delle surroghe per capire quale istituto bancario consentisse di effettuare una portabilità del mutuo tramite la surroga, ovvero trasferimento senza costi del mutuo originario, al tasso in assoluto più conveniente in termini di tasso (spread, tipo di tasso) e/o durata.

Vi mostriamo alcune nostre simulazioni per vedere voi stessi i nostri risultati.

Nel primo esempio abbiamo simulato un mutuo a tasso fisso in cui chiediamo 200.000 euro per una durata complessiva di 25 anni. Come è visibile nella simulazione la banca più conveniente per la surroga del mutuo a tasso fisso è Hello Bank del gruppo BNL (gruppo BNP Paribas).

Il nostro consiglio è di richiedere un preventivo a Hello Bank per surrogare il mutuo o anche solamente per farvi mandare il preventivo e far leva con questo verso la vostra banca per farvi fare uno sconto sui tassi —-> link simulazione rata mutuo hello bank per surroga

Nel primo esempio abbiamo simulato un mutuo a tasso variabile in cui chiediamo 150.000 euro per una durata complessiva di 25 anni. Come è visibile nella simulazione la banca più conveniente per la surroga anche nel caso di mutuo a tasso variabile è Hello Bank del gruppo BNL (gruppo BNP Paribas).

Il nostro consiglio rimane sempre quello di richiedere un preventivo a Hello Bank per surrogare il mutuo o anche solamente per farvi mandare il preventivo e far leva con questo verso la vostra banca per farvi fare uno sconto sui tassi —-> link simulazione rata mutuo hello bank per surroga

Abbiamo effettuato tantissime altre simulazioni per capire quale fosse il miglior mutuo per surroga sia a tasso fisso che variabile è il migliore in tutte le simulazione è sempre risultato essere Hello Bank che, dopo che noi stessi l’abbiamo contattati, ha confermato che la simulazione online era corretta quindi nessun trucco o scherzo all’ultimo minuto. Il preventivo online del mutuo per surroga con Hello Bank risulta essere il migliore del 2016 tra tutte le banche.

Tra l’altro abbiamo verificato che risulta anche essere il miglior circuito bancario anche in caso di richiesta di mutuo per acquisto prima casa.